18 мая президент страны призвал всех неравнодушных к вопросу о земле высказывать свою точку зрения. «Все, кто по-настоящему переживает за землю, должны высказаться», — сказал Нурсултан Назарбаев. Сегодня о том, как обустроить земельные отношения, как поднять сельское хозяйство в стране, размышляет бывший министр государственных доходов и министр финансов, а ныне успешный аграрий Зейнулла Какимжанов.

Вопрос вопросов

Для меня ответ на этот вопрос противоречив. Во-первых, могу отнести себя к числу землепользователей, поскольку активно занимаюсь сельским хозяйством, достиг определенных результатов, но самое главное, приобрел ценный опыт инвестирования, управления проектами в сельском хозяйстве. Но с другой стороны, есть опыт и практика государственного управления, болезненная способность думать и видеть долгосрочную перспективу, в данном случае в вопросах правильного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Как землепользователю мне выгодны последние изменения в земельном законодательстве, которое предоставляет приоритетное льготное приобретение (выкуп) земель, которые находятся в долгосрочной аренде.

Согласно этим нормам, мы, землепользователи-казахстанцы, можем выкупить арендные земли с льготой 50 процентов от кадастровой стоимости с рассрочкой на десять лет. И это будет стоить меньше, чем общая арендная плата за эти десять лет,

ставки которой будут расти. Это очень выгодно нынешним землепользователям, включая меня.

Но если рассуждать глубже — в долгосрочных интересах страны, если подняться над личной выгодой, то я должен сказать, что в ближайшие 20 лет нет необходимости приватизировать сельскохозяйственные земли.

В настоящее время по тем данным, которые я видел, около трех процентов всех с/х земель выкуплены в частную собственность, основная масса земель находится в долгосрочной аренде, то есть является собственностью государства.

«Их экономика проста — выкупить, чтобы перепродать»

Почему основная масса арендаторов, как хороших, так и плохих, не реализовала свое право на выкуп используемых земель?

Потому что арендные ставки были низкие, а стоимость выкупа была существенна выше. В условиях постоянного дефицита оборотных средств у всех без исключения сельхозпроизводителей денег на выкуп просто не было

Теперь при наличии льготной нормы выкупа земель средства найти легче. Вам их дадут в банке (если там хорошо соображают менеджеры), вам их могут дать потенциальные спекулянты землей (которых пока нет, но этот класс рантье, если нужно, появится моментально). Это удачная форма вложения теневых денег.

Такими инвесторами могут быть как резиденты, так и нерезиденты страны. Можно придумать сотни схем сейфовых договоров, скрытых обременений для тех, кто имеет право выкупить земли с/х назначения.

В условиях отсутствия системы контроля и мониторинга использования земель никто не может дать объективную оценку.

Можно ли тому или иному землепользователю дать право выкупа земли? Кто соблюдает правильность использования земли? Кто работает на земле добросовестно, а кто нет? Сегодня ни один государственный орган не обладает такой информацией, такой информации просто нет, она не собиралась!

Следовательно, нет никакой уверенности, что все земли попадут в частную собственность в правильные руки. Мало того, следует сказать, что именно те, кто не работает на земле правильно, быстрее найдут деньги у третьих лиц для выкупа земель, потому что их экономика проста — выкупить, чтобы перепродать.

В нашей стране еще не сформировался реальный класс землепользователей. В стране не так много образцовых сельскохозяйственных предприятий.

Лучшие с/х предприятия страны – это те, в которых прежние руководители еще советской эпохи смогли объединить паи людей и сохранить основы советского совхоза/колхоза

Новые образцовые предприятия с новым поколением менеджеров сельского хозяйства появились только в последние 10 лет, в основном благодаря государственным системам поддержки. Таких, кто инвестировал с чистого листа собственные средства — единицы на каждую область.

Класс землепользователей означает преемственность и стабильность бизнеса.

Для наличия класса землепользователей нужна окружающая среда поддержки сельскохозяйственного бизнеса в виде всех сервисных служб для аграрного производства

Такая окружающая среда еще не создана. Старая система советского АПК сломана, новая пока не создана. В настоящее время хорошие хозяйства на 90 процентов зависят от одного лидера, который чаще всего объединяет функции менеджера и собственника. При потере лидера в силу разных причин очень часто такие образцовые предприятия попадают в кризис. Достаточно потерять управление с/х предприятием на 6 месяцев, как оно пойдет под откос.

Отсутствие класса землепользователей означает отсутствие традиций преемственности в поколениях руководства с/х предприятиями. Несомненно, есть отдельные случаи подготовки хорошим хозяином своего наследника как руководителя этого же с/х предприятия, но это единицы.

Ещё не престижно быть руководителем аграрного предприятия — у нас реально нет нового поколения детей нынешних владельцев предприятий, которое бы занималось сельским хозяйством

В случае массовой приватизации сельхозземель в условиях не сформированного класса землепользователей, отсутствия окружающей среды функционирования аграрных предприятий, не сложившейся культуры наследования богатства — передача в наследие земель сельхозназначения будет вести к возможной остановке деятельности хорошего предприятия, которое в итоге будет вести к банкротству.

О банках и залогах

Важным аргументом против приватизации земель с/х назначения является то, что большие массивы земель находятся в залоге в банках. У таких предприятий появляется возможность получения дополнительных займов у того же банка для выкупа земель, а банку выгодно прокредитовать клиента для выкупа земель.

Основная часть с/х предприятий, имеющих кредиты в банках, находятся в состоянии скрытой просроченной задолженности, при необходимости банки всегда легко могут пошатнуть предприятие заёмщика, чтобы реализовать обременение земель

В условиях нерешенности вопросов распоряжение залоговыми землями такие с/х предприятия-заёмщики находятся в зоне риска банкротства.

На настоящем этапе развития сельского хозяйства необходимо вообще убрать земли сельхозназначения как объект залога!

Банки не смогут обеспечить рациональное использование земель и правильного перехода прав владения и распоряжения землей как объектами хозяйствования

7 важнейших условий

Аргументы в пользу использования с/х земель в качестве залога могут быть легко опровергнуты теми, кто знает реальное положение вещей в аграрном бизнесе. Если классифицировать условия для кредитования сельхозпредприятия по степени их важности, то они выглядели бы так:

1. Наличие успешного руководителя.
2. Наличие группы специалистов по профилю предприятия.
3. Опыт последних лет успешной деятельности этого с/х предприятия.
4. Наличие с/х техники в необходимом количестве.
5. Наличие производственных помещений по профилю предприятия.
6. Наличие скота, семенного фонда.
7. Наличие земель, достаточных для выполнения программы.

Следовательно, если есть первое и второе условия, то гораздо более важным объектом залога являются все другие активы в порядке перечисленной иерархии. Наличие земли в залоге не уменьшает риски, если 1-6 условия не выполнены. Важно понимать, что в современных реалиях даже самая льготная кредитная ставка в 7% годовых не может быть обслуживаемой сельхозпредприятием, такова реальность, рентабельность и производительность нашего современного аграрного производства. Понятно, что речь идет не о каких-то уникальных проектах, это характеристика современного сельскохозйственного производства.

Банковские займы не могут быть инструментом финансирования сельхозпредприятий, следовательно, вывод земель с/х назначения из объектов залоговой базы не вредит развитию сельского хозяйства страны. Часто наличие частной собственности на земли с/х назначения называют важным условием для инвестирования в сельское хозяйство. На самом деле это уже не так.

Инвестирование в землю как в собственность – это спекулятивный бизнес. Тот, кто ставит задачу получить продукт против инвестиций, рассматривает бизнес иначе

Такой инвестор смотрит в первую очередь на перечисленные выше 7 условий.

Право собственности или право аренды на эти земли не является вопросом принципиальным, тем более что контракты на поставку продукции могут и будут заключаться на срок короче срока аренды. Многие страны в современных условиях имеют программы продовольственной безопасности. Они готовы инвестировать в с/х производителей другой страны при наличии государственной поддержки в стране инвестирования. Такие условия для таких инвесторов надежнее и ценнее, чем формальное обременение земли, тем более что оно запрещено у нас по закону в отношениях с иностранным инвестором.

Нужна национальная стратегия

Таким образом, наличие частной собственности на земли сельхозназначения не является необходимым и обязательным условием для привлечения иностранных инвестиций в с/х производство. Что лучше сделать взамен института частной собственности за землю?

Необходимо ввести механизм пролонгируемой долгосрочной аренды. Каждые 5 лет каждый землепользователь отчитывается перед государством о состоянии земли, почвы и порядке её использования

При соблюдении всех установленных законодательством норм, аренда земли продлевается ещё на 5 лет. В случае неправильного использования земли аренда сокращается на 5 лет. Это лучший способ мотивации владельцев прав землепользования.

Еще одним важным аргументом в пользу не применения частной собственности на земли сельхозназначения в настоящий период является будущее глобальное изменение климата. Уже можно сделать один достоверный прогноз его последствий – это неравномерность выпадения осадков в привычных циклах. В стране придется создавать систему водонакопителей и каналов. Это сделать может только государство. При наличии в стране частных сельхозземель, кто будет и на каких условиях выполнять такие работы?

Таким образом, в ближайшие 20 лет необходимо создать национальную систему мониторинга использования земель, разработать национальную стратегию развития сельского хозяйства страны на ближайшие 25 лет, сформировать среду функционирования с/х предприятий – сервисные отрасли, провести ревизию правильности использования земли

За 20 лет сможет сформироваться развитый класс землевладельцев и новое поколение менеджеров-хозяев.

После этого можно рассматривать возможность введения частной собственности на земли сельхозназначения. Такой подход возможно не придется по душе реально хорошим хозяевам нынешних успешных аграрных предприятий. Им очень выгодна нынешняя ситуация с возможностью приватизации арендных земель по льготной цене с рассрочкой платежа.

Но в масштабах всей страны, для будущих поколений, учитывая все нынешние проблемы владения, распоряжения, использования земель сельскохозяйственного назначения, масштабное введение частной собственности на земли преждевременно! Проблемы развития нашего сельского хозяйства не вытекают из масштабного наличия или отсутствия частной собственности на земли сельхозназначения.